🌟 はじめに：なぜ「地方×古戸建て」が今なのか
首都圏・関西の価格高騰で利回りが圧縮される一方、地方には数十万〜数百万円台で取得できる古戸建てが豊富にあります。空き家対策や移住促進の政策も追い風で、少額から始めてキャッシュフローを積み上げたい個人投資家にとって、極めて取り組みやすいアセットです。
ただし、空室・修繕・法規の落とし穴も多く、**「どこで買うか」「何を直すか」「どう出口を取るか」**を体系的に設計することが成功のカギになります。
🏠 第1章｜投資モデルを理解する（稼ぎ方の全体像）
古戸建て投資は 「安く仕入れて、必要十分に直し、需要のある賃料で貸す／売る」 というシンプルなモデルです。
✅ 主な収益パターン
- 長期賃貸（安定収益）
- リフォーム転売（短期キャピタルゲイン）
- 観光地民泊（高収益だが規制あり）
- 借上げ需要取り（安定性高）
📊 モデル別イメージ
| モデル | 目標指標 | 初期投資規模 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 🏡 長期賃貸 | 実質利回り10〜15% | 200〜800万円 | 空室・修繕・運営費を織り込む |
| 💰 転売 | 粗利20〜30% | 300〜1000万円 | 在庫回転と出口価格の読みが重要 |
| 🏨 民泊 | 年間稼働50〜70% | 400〜1200万円 | 規制・運営コストに注意 |
| 🏢 借上げ | NOI安定 | 300〜800万円 | 契約更改条件を精査 |
📍 第2章｜エリア戦略：地方のどこを狙うか
👉 同じ「地方」でも需給の質は大きく異なります。以下の3類型を把握しましょう。
| エリア類型 | 具体例 | 強み | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 🌆 地方中核市・県庁所在地 | 札幌・仙台・広島・福岡 | 雇用・学校・医療がまとまり需要厚い | 仕入れ競争が激しく利回り圧縮 |
| 🏘 衛星都市・ベッドタウン | 主要都市通勤圏、快速停車駅 | 通勤需要・家族ニーズ | 車依存が高く立地選別が重要 |
| 🏞 過疎・準過疎エリア | 山間部・離島など | 仕入れ激安・補助金あり | 空室・出口難度が高い |
⚖️ 第3章｜物件選定：買ってよい・悪いの判断
✅ 狙い目
- 構造は健全だが 設備・内装が古いだけ
- 水回り更新で劇的改善が可能
- 駅徒歩15分圏 or 駐車2台確保可
- 土地値が底支えになる小規模戸建て
⚠️ 買ってはいけない
- 再建築不可／接道不良
- 雨漏り＋構造腐朽
- 越境・境界トラブル
- 法規違反・未登記増築
🔎 第4章｜デューデリジェンスとインスペクション
👉 内見時に必ず見るべきチェックポイント
- 🏠 屋根の割れ・棟のズレ
- 🪵 床下：シロアリ痕跡、土台の腐朽
- 🧱 外壁クラック幅（名刺が入るなら要注意）
- 🚰 給排水：鉄管の劣化、詰まり
- 🔌 電気容量・分電盤
- ❄️ 窓サッシ・断熱性能
💹 第5章｜収支・利回りの試算
シミュレーション例
- 物件価格：200万円
- リフォーム：220万円
- 諸費用：30万円
- 投下総額：450万円
- 家賃：5.2万円/月
👉 表面利回り：13.8%
👉 実質利回り：約10.5%
🛠 第6章｜リフォーム戦略
✅ 優先順位
- 水回り
- 安全性（屋根・配管）
- 見た目（クロス・床）
- ランニング改善（断熱・LED）
⚒️ DIYは「塗装・庭整備」など限定的に。
💳 第7章｜資金調達
- 💵 現金一括 → リスク低
- 🏦 信金・地銀 → 地域密着型で相談しやすい
- 🔧 リフォームローン → 工事費用を分割可能
📑 第8章｜税務の基礎
- 減価償却（木造22年）
- 経費計上（修繕費・旅費・通信費など）
- 青色申告 → 65万円控除
- 譲渡税の長短区分に注意
🏚 第9章｜空き家バンク活用ステップ
- サイトで検索 → 候補絞り込み
- 不動産会社に連絡 → 内見調整
- インスペクション依頼
- 修繕費見積を同時取得
- 指値交渉は「リスクを数値化」して提示
🏘 第10章｜リーシング（募集）
- 💡 賃料設定は相場±5%
- 📸 広告写真は「水回り」「収納」「窓の景色」を必ず
- 📝 DIYや庭ルールを契約に明記
⚠️ 第11章｜失敗事例
- 🚫 空室長期化 → 駅遠＋駐車なし
- 🚫 修繕費爆発 → 床下・屋根裏を確認不足
- 🚫 出口難 → 再建築不可や私道問題
📚 第12章｜ケーススタディ
✅ 成功例
- 仕入れ200万＋改修220万 → 家賃5.2万
- 2週間で入居、実質利回り10.5%
⚠️ 失敗例
- 再建築不可を購入 → 売却難航
🔄 第13章｜出口戦略
- 長期保有（NOI磨き）
- 入居中で投資家に売却
- 用途転換（店舗・社宅など）
📅 第14章｜7日間アクションプラン
- Day1：市区町村調査
- Day2：仲介3社に打診
- Day3：内見ツアー
- Day4：改修見積取得
- Day5：融資打診
- Day6：契約条件確定
- Day7：募集広告開始
✅ まとめ
地方の古戸建て投資は、
「仕入れの目」＋「工事」＋「運営」 が成否を決めます。
小さく始めて再現性を高めれば、安定したキャッシュフローを積み上げることが可能です。
